Fannie Mae és Freddie Mac megértése

A Szövetségi Nemzeti Jelzálog Szövetség ("Fannie Mae") és a Szövetségi Otthoni Jelzálog Társaság ("Freddie Mac") bérelt Kongresszus másodlagos piac létrehozása a lakáscélú jelzálogkölcsönök számára. Őket "kormány által szponzorált vállalkozásoknak" (GSE) tekintik, mert a Kongresszus engedélyezte azok létrehozását és meghatározta közcéljaikat.

Fannie Mae és Freddie Mac együttesen a lakásfinanszírozás legnagyobb forrása az Egyesült Államokban. Így működik:

• Jelzálogkölcsönt biztosít vesz egy otthont.
• A hitelező valószínűleg Fannie Mae vagy Freddie Mac részére tovább eladja ezt a jelzálogot.
• Fannie Mae és Freddie Mac vagy tartja ezeket a jelzálogokat portfóliójában, vagy csomagolja a kölcsönöket jelzáloggal fedezett értékpapírokba (MBS), amelyeket azután eladnak a nyilvánosság számára.

Az elmélet az, hogy ennek a szolgáltatásnak a nyújtásával Fannie Mae és Freddie Mac vonzzák befektetőknek akik esetleg egyébként nem fektetnének be alapokat a jelzálogpiacon. Ez elméletileg növeli a potenciális háztulajdonosok számára rendelkezésre álló pénzt.

Annak ellenére, hogy Fannie Mae és Freddie Mac kongresszusi bérleti díjat kaptak, ők is magántulajdonban lévő, részvényesek tulajdonában lévő vállalatok. Ezeket a USA Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium 1968 és 1989 óta.
Fannie Mae azonban több mint 40 éves. Franklin Delano Roosevelt elnök Új üzlet létrehozta Fannie Mae-t 1938-ban, hogy elősegítse a nemzeti lakáspiac gyors indulását a nagy depresszió után. És Freddie Mac 1970-ben született.
2007-ben EconoBrowser megjegyezte, hogy ma "nincs kifejezett kormányzati garancia az adósságukra." 2008 szeptemberében az amerikai kormány lefoglalta mind Fannie Mae, mind Freddie Mac ügyfelekkel szemben.

• Szövetségi mezőgazdasági hitelbankok (1916)
• Szövetségi lakáshitel-bankok (1932)
• Nemzeti Kormányzati Jelzálogszövetség (Ginnie Mae) (1968)
• Szövetségi Mezőgazdasági Jelzálogbank (Mac Farmer) (1988)

2007-ben a ház elfogadta az 1427-es H.R.-t, a GSE szabályozási reformcsomagját. David Walker akkori vezérőrnagy a szenátus tanúvallomásában kijelentette, hogy „az egy házban működő GSE szabályozó több független, objektív, hatékony és eredményes, mint a különálló szabályozó testületek, és bármelyiknél kiemelkedőbb lehet egyedül. Úgy gondoljuk, hogy értékes szinergiákat lehet elérni, és a GSE kockázatkezelésének értékelésével kapcsolatos szakértelem könnyebben megosztható egy ügynökségön belül. ”

A másodlagos jelzálogkölcsön-válság Az Egyesült Államokban a 2007–2010 közötti időszakban fordult elő, részben a gazdasági gyengülés következtében, hanem a lakásbuborék következtében is, amely a házárak egyre magasabb és magasabb szintjét nyomta összeomlását. A házak nagyok voltak, árcímkéjük meredek, de a jelzálogkölcsönök olcsók és könnyen megszerezhetők, és az uralkodó Az ingatlanelmélet szerint okos volt sokkal több házat vásárolni, mint amennyire szüksége volt, mert szilárd beruházás. Ha a vásárlók szeretnék, a vevők refinanszírozhatják vagy eladhatják a házat, mert az ár magasabb lenne, mint amikor vásárolták.

Fannie és Freddie koncentrált kitettsége az amerikai lakáscélú jelzálogkölcsönökhöz, a magas tőkeáttétellel együtt katasztrófa receptjének bizonyult. Amikor az ingatlanárak elkerülhetetlenül összeomlottak, az a kapcsolódó jelzálogkölcsön-visszaesésekhez vezet, és Fannie és Freddie több százezer víz alatti lakáscélú jelzáloggal rendelkezik - az emberek többet, esetenként sokkal többet tartoztak a házukért, mint a házak érdemes. Ez a helyzet nagyban hozzájárult a 2008-as recesszióhoz.

2008 közepére a két cég közel 1,8 trillió dollárra terjedt ki az együttes eszközökben és 3,7 trillió dollárra az összetett nettó mérlegen kívüli hitelgaranciákban. Ugyanebben az időszakban azonban 14,2 milliárd dollár veszteséget könyveltek el, és együttes tőkéjük csak a jelzálogkockázatnak való kitettségének kb. 1% -át tette ki. Annak ellenére, hogy 2008 nyarán erőfeszítéseket tettek a nem működő GSE-k támogatására (július 30-i háztartási és gazdasági fellendülésről szóló törvény átmenetileg korlátlan befektetési hatóságot adott az USA kincstárának), szeptember. 2008. március 6-án a GSE-k 5,2 billió dollár birtokában voltak vagy garantáltak lakáscélú jelzálog adósságot.

Szeptember A 6. sz. Szövetségi lakásfinanszírozási ügynökség Fannie Mae-t és Freddie Mac-t konzervatóriumba helyezte a két cég ellenőrzése, és elsőbbségi előnyben részesített részvényvásárlási megállapodások megkötése mindegyikkel intézmény. Az Egyesült Államok adófizetõi végül 187 milliárd dolláros kamatot fizettek a két GSE-nek.

A mentés egyik feltétele az volt, hogy javítani kell a Fannie Mae és Freddie Mac által támogatott lakáscélú hitelek minőségének továbbfejlesztésében. Dongshin Kim és Abraham Park közgazdászok által 2017-ben bejelentett vizsgálatok azt mutatják, hogy a válság utáni minőség a hitelek valóban magasabbak, különösen az adósság / jövedelem arány (DTI) szintjére és a hitelképességre vonatkozó követelmények tekintetében (FICO). Ugyanakkor 2008 óta elengedték a hitel-érték (LTV) követelményeit, lehetővé téve az első alkalommal nyújtott lakásvásárlói hitelek számának folyamatos növekedését.

2017-ig Fannie és Freddie 266 milliárd dollárt fizettek vissza az Egyesült Államok Kincstárának, így óriási sikerrel tették lehetővé válásukat; és a lakáspiac felépült. Kim és Park azonban azt sugallják, hogy a jelzálogok minőségének folyamatos ellenőrzése körültekintő lenne. Míg a FICO és a DTI jelzi a hitelfelvevő azon képességét, hogy időben megfizesse jelzálogkölcsönét, az LTV jelzi a hitelfelvevő fizetési hajlandóságát. Amikor a ház értéke a hitel egyenlege alá csökken, az emberek kevésbé hajlandók fizetni a jelzálogkölcsönökön.

• Boyd, Richard. "Visszahozni a GSE-ket? Kifizetések, az Egyesült Államok lakáspolitikája és az erkölcsi eset Fannie Mae számára." Megfizethető lakhatási és közösségi fejlesztési törvény folyóirat 23.1 (2014): 11–36. Nyomtatás.
• Ducas, V. János Subprime jelzálogválság 2007–2010. Federal Reserve története. 2013. november 22.
• Keret, W. Scott és munkatársai. "Fannie Mae és Freddie Mac megmentése." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25–52. Nyomtatás.
• Kim, Dongshin és Abraham Park. "Mennyire hangos a Fannie Mae és a Freddie Mac helyreállítása? Vannak-e a történelem ismételt sérülékenységei?" Graziadio Business Review 20 (2017). Nyomtatás.
• Ügynökség / kormány által szponzorált vállalkozások (GSE) Termékáttekintés 200
• Mi az eredete Freddie Mac és Fannie Mae?