Hogyan védi a HUD anti-essek szabálya a háztulajdonosokat?

2003 májusában az Egyesült Államok Amerikai Egyesült Államok Tanszéke Ház és a Urban Development (HUD) kiadta a szövetségi rendelet célja, hogy megvédje a potenciális lakástulajdonosokat a potenciálisan ragadozó hitelezési gyakorlatoktól, amelyek a ház által biztosított lakáscélú jelzálogkölcsönök „átfordításának” folyamatához kapcsolódnak Szövetségi Házigazgatás (FHA).

A szabálynak köszönhetően a háztulajdonosok „biztosak lehetnek abban, hogy megvédve vannak a gátlástalan gyakorlatoktól” - mondta Mel Martinez akkori HUD titkár. "Ez a végső szabály jelentős lépést jelent a ragadozó hitelezési gyakorlatok felszámolására tett erőfeszítéseinkben" - mondta a sajtóközleményben.

Lényegében a „flipping” egyfajta ingatlan befektetési stratégia, amelyben a befektető házat vagy ingatlant vásárol azzal a szándékkal, hogy haszonszerzés céljából eladja őket. A befektető nyereségét a növekvő jövőbeli eladási árak generálják, amelyek a növekvő lakáspiac, az ingatlanon végzett felújítások és tőkejavítások, vagy mindkettő eredményeként következnek be. Azok a befektetők, akik alkalmazkodnak a kiemelkedő stratégiához, pénzügyi veszteségeket kockáztatnak az árcsökkenés miatt a lakáspiac csökkenése során.

Az otthoni "flipping" visszaélésszerű gyakorlat lesz, amikor egy ingatlant haszonszerzés céljából haszonszerzés céljából értékesítenek - felfújt árat azonnal, miután az eladó megszerezte, az árfolyamon csak csekély mértékben vagy semmilyen észrevehető javulással nem jár ingatlan. A HUD szerint a ragadozó hitelezés akkor fordul elő, amikor a gyanútlan lakástulajdonosok vagy magasabb árat fizetnek a valós piaci értéknél, vagy kötelezettséget vállal arra, hogy indokolatlanul felfújt kamatlábakkal, záró költségekkel vagy jelzálogkölcsöngel vállalkozik mindkét.

A „flipping” kifejezést ebben az esetben nem szabad összetéveszteni a pénzügyi helyzetben lévő vagy vékony helyzetben lévő személyek vásárlásának teljesen jogi és etikai gyakorlatával. elavult otthon, kiterjedt „verejtékű részvény” fejlesztéseket hajtott végre annak valós piaci értékének valódi emelése érdekében, majd profit céljából eladja.

A HUD szabályozása, az FR-4615, a vagyon megfordulásának tilalma a HUD Egyszemélyes Család Jelzálogbiztosítási Programjában, ”a közelmúltban megfordított otthonok nem jogosultak FHA jelzálogbiztosításra. Ezenkívül lehetővé teszi az FHA számára, hogy a megfordított házak eladását megkísérelő személyeket biztosítsák további dokumentáció, amely igazolja, hogy a lakás becsült valós piaci értéke valóban megnőtt szignifikánsan. Más szavakkal, bizonyítani, hogy az értékesítésből származó nyereségük indokolt.

Csak a nyilvántartás tulajdonosa adhat otthont olyan személynek, aki FHA jelzálogbiztosítást szerez a kölcsönért; ez nem jár semmiféle eladással vagy az adásvételi szerződés átruházásával, ezt az eljárást gyakran megfigyelik, amikor a háztulajdonos megállapítja, hogy ragadozó magatartás áldozata.

• Az akvizíciót követõen 90 nappal vagy annál rövidebb idõszakra történõ újbóli eladások nem jogosultak az FHA által biztosított jelzálogkölcsönre. Az FHA elemzése feltárta, hogy a ragadozó hitelezés legszembetűnőbb példái között volt a „flip”, amely nagyon rövid időn belül, gyakran napokon belül történt. Így a "gyors flip" megszűnik.
• A 91–180 nap közötti újraértékesítés akkor támogatható, ha a hitelező engedményt szerez kiegészítő értékelés független értékelőtől, a megállapított viszonteladási százalékos küszöb alapján az FHA; ez a küszöb viszonylag magas lenne, hogy ne érintse hátrányosan a legitim rehabilitációs erőfeszítéseket, de továbbra is visszatartja a gátlástalan eladókat, hitelezőket és értékelőket attól, hogy megpróbálják megcsempészni az ingatlanokat és csalni homebuyers. A hitelezők azt is bizonyíthatják, hogy a megnövekedett érték az ingatlan rehabilitációjának eredménye.
• A 90 nap és egy év közötti újbóli eladásokra azon követelmény vonatkozik, hogy a hitelező további beszerezze dokumentáció, amely alátámasztja azokat a körülményeket vagy helyeket, ahol a HUD a vagyont ábrázolja probléma. Ez a hatóság felülírná a fent említett 90–180 napra megállapított magasabb várt küszöböt időszakra, és akkor hívják fel, amikor az FHA megállapítja, hogy egy adott területen lényeges visszaélések fordulhatnak elő helység.

Az FHA engedélyezi a mentesség korlátozásait a következőkre vonatkozóan:

• a munkaadó vagy az áthelyezési ügynökség által a munkavállaló áthelyezésével összefüggésben megszerzett ingatlanok;
• a HUD által kirendelt, banki tulajdonban lévő ingatlanok eladása ingatlantulajdonban lévő (REO) program;
• ingatlan értékesítés más amerikai kormányzati ügynökségek által;
• ingatlanok eladása a HUD által jóváhagyott nonprofit szervezetek által, hogy egycsaládi ingatlanokat kedvezményes áron vásárolhassanak viszonteladási korlátozásokkal;
• ingatlan eladása, amelyet az eladó öröklés útján szerzett;
• ingatlanok eladása állami és szövetségi joghatósággal rendelkező pénzügyi intézmények és kormány által támogatott vállalkozások részéről;
• ingatlanok helyi és állami kormányzati ügynökségek általi értékesítése; és
• ingatlanok eladása a Az elnök által bejelentett súlyos katasztrófaterületek (PDMDA), csak a HUD-tól való kivételről szóló értesítés kiadásakor.

A fenti korlátozások nem vonatkoznak az építőknek, akik újonnan épített házat építenek vagy házat építenek egy hitelfelvevő számára, amely FHA-biztosítású finanszírozást kíván használni.